Spese negli affitti


Alessandro Mannarino - 14 Maggio 2020 - 0 comments

Se ho intenzione di mettere un immobile a reddito, quanto devo sottrarre dal canone mensile, per arrivare al mio effettivo guadagno? E di tutte le spese che richiede un immobile quali spettano a me e quali all’inquilino?

Tasse.

Nella quasi totalità dei casi si sceglie di applicare il regime fiscale della cedolare secca, che seppur facoltativo, è assolutamente il più conveniente e consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef ed è pari al 21% del canone percepito. Inoltre non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe.

Ne possono usufruire solo le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Gli immobili devono essere delle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) comprensivi naturalmente delle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019, con i suddetti locali commerciali che devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Per le altre finalità fiscali, il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, se non quelle collegate al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Spese per l’immobile.

Quando il proprietario (locatore) di un alloggio dà in affitto il proprio immobile, stipula un contratto con l’inquilino (conduttore). È proprio la natura di tale accordo a regolare la ripartizione delle spese, poiché l’articolo 1576 del codice civile dice che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Non è tuttavia sempre semplice stabilire quando una spesa rientri fra quelle necessarie o, più semplicemente, sia da considerare ‘piccola’.

Si intendono “necessarie” le spese indispensabili che consentono all’inquilino di godere dell’immobile senza limitazioni. Ad esempio, la manutenzione dell’impianto elettrico del riscaldamento e delle strutture portanti. A definire le piccole riparazioni, invece, è l’articolo 1609 del Codice civile: “sono quelle dovute ai deterioramenti prodotti dall’uso e non da vetustà o da caso fortuito”. Inoltre vale la regola generale secondo cui l’inquilino è tenuto a riconsegnare l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto.

Un discorso concettualmente analogo riguarda le spese del condominio nel suo insieme: vengono attribuite a carico dell’inquilino le spese ordinarie, mentre spettano al locatore quelle straordinarie. Ad esempio, tra i costi straordinari destinati al proprietario della casa data in affitto, possono rientrare il rifacimento del lastrico solare, la tinteggiatura della facciata, la sostituzione degli impianti e, in definitiva, tutti quelli sostenuti per interventi di rilevante entità. Al proprietario spetta anche il compenso dell’amministratore, in quanto il proprietario è il soggetto che partecipa all’assemblea e vota la delibera che conferisce l’incarico al professionista. Interventi invece come le spese di pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, i consumi di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, la tassa sui rifiuti (tari), e altri interventi di natura ordinaria, restano dunque a carico del conduttore.

La strategia giusta che il proprietario può mettere in atto per mantenere rapporti sereni con l’inquilino è stabilire tutto a priori con chiarezza in fase di stesura del contratto, oltre che attenersi alle norme esistenti.

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