Rendita di un investimento immobiliare


Alessandro Mannarino - 18 Novembre 2019 - 0 comments

Una volta si diceva che l’investimento più sicuro fosse senza dubbio ‘il mattone’. Nell’ingarbugliato mercato del 2019 è ancora conveniente investire nelle case? E in particolare, quando un investimento immobiliare può considerarsi ‘buono’?

Per prima cosa non è detto che, pagando poco un immobile, si sia necessariamente fatto un buon investimento, né, viceversa, possedere un importante parco immobili è indice di un buon rendimento. L’elemento fondamentale che rende un investimento immobiliare ‘buono’ e quando ha un buona redditività, perché è di gran lunga più importante che un immobile ‘si ripaghi da solo’, piuttosto che ottenere un piccolo sconto sull’acquisto o piuttosto che considerare l’andamento dei prezzi immobiliari a lungo termine.

Vediamo innanzitutto che cosa si intende per redditività di un investimento immobiliare e poi analizziamo il mercato.

Come si calcola la redditività di un investimento immobiliare.

La redditività di un investimento immobiliare coinvolge essenzialmente 2 parametri: il reddito da locazione annuale su un immobile e il costo dell’acquisto dell’immobile stesso (senza quindi tenere conto di quanto la proprietà aumenta di valore nel tempo).
Il dato finale si ottiene dividendo il reddito da locazione annuale (affitto mensile x 12) per il costo di acquisto della proprietà, il tutto naturalmente moltiplicato per 100.

Questo è un esempio di rendimento lordo, che non tiene conto di spese di gestione, costi di manutenzione, tasse o immobili che restano sfitti.

Aspetti da valutare in un investimento e che influiscono sulla redditività di un immobile.

Il valore di redditività varia a seconda del mercato immobiliare, dunque varia al variare del rapporto domanda-offerta: in caso di aumento della domanda, si alzano i prezzi degli immobili e leggermente anche quelli delle locazioni, ma l’indice di redditività di conseguenza si abbassa; viceversa, quando diminuisce la domanda (come adesso), diminuiscono anche i prezzi e aumenta la redditività.

Diversamente dagli immobili a carattere commerciale, la redditività degli immobili a scopo residenziale non è influenzata da fattori come la fiducia dei consumatori o la politica, perché, banalmente, le persone avranno sempre bisogno di un luogo in cui vivere; anzi, con ogni probabilità aumenta, in quanto i consumatori considerano l’affitto un modo per superare tempi finanziari difficili. Dipende invece da aspetti come i costi di manutenzione, la posizione di un immobile e la sua idoneità all’uso stabilito (ospitare una persona o più).

In ogni caso, è fondamentale ricordare che la redditività è la misura del ritorno atteso sul vostro investimento e non una garanzia assoluta. I potenziali investitori devono tenere conto di tutti gli altri fattori, come la probabilità di trovare e mantenere un buon inquilino a lungo termine, che mettono in gioco anche l’abilità e l’esperienza personale.

In ogni caso, anche per le ragioni sopra esposte, gli esperti del settore definiscono come solido il mercato delle abitazioni.

Quando un investimento immobiliare si considera conveniente.

La ragione principale per cui si compiono investimenti immobiliari è che i tassi di crescita del capitale non sono solitamente alti quanto quelli del mercato immobiliare residenziale. Pertanto un investimento si considera conveniente, quando la sua redditività è intorno all’8% o più. Sotto questo rendimento il flusso di cassa della proprietà potrebbe non essere sufficiente per coprire i costi di gestione, e per far fronte a quei problemi imprevisti e costosi che a volte si manifestano quando si investe in proprietà.

È inoltre fondamentale tenere a mente che un buon investimento è anche un equilibrio tra molti fattori diversi. Sì, è necessario un immobile con un rendimento locativo dell’8%, ma anche trovare il giusto compromesso tra tutti gli altri fattori, come avere una buona posizione, una buona crescita del capitale, una soddisfacente domanda di affitto, avere comodi collegamenti ai servizi ed essere soddisfatti del profilo del proprio inquilino. Questo rende anche possibile una strategia d’uscita in posto nel caso in cui le cose vadano male.

Considerazioni finali.

Stabilite tutte queste cose, si evince un’idea fondamentale: l’affare si fa quando si compra, non quando si vende. Anche perché non è l’immobile al centro della dinamica, ma l’affare, cioè tutte le circostanze da valutare relativamente all’immobile.

Infine un’altra considerazione importante: quanti immobili ci sono sul mercato capaci di dare la redditività richiesta? Per prima cosa bisogna cercarli. Informarsi, fare valutazioni. Se ci si mette in gioco, non è difficile trovare immobili di questo tipo, almeno un paio al mese secondo gli esperti.

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