Dopo quella degli immobili residenziali e quella degli immobili commerciali, la terza grande fetta del mercato immobiliare, caratterizzata quindi da differenti dinamiche e differenti elementi da analizzare, è senza dubbio quella dei terreni.
All’interno di questa categoria è opportuno fare una distinzione in due sotto categorie, poiché si riferiscono a due settori immobiliari profondamente diversi tra loro: terreni edificabili e terreni agricoli.
Terreni agricoli.
Caratteristica fondamentale del mercato dei terreni agricoli è che, per favorire l’agricoltura, questo preveda delle agevolazioni importanti per chi lavora direttamente la terra. Si intende terreno agricolo un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.
Le agevolazioni si applicano ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, e pertanto anche alle società agricole (non necessariamente soggetti ‘piccoli’, dato che non previsto un limite all’estensione massima della proprietà). Ciò consente loro di acquistare fondi agricoli pagando solo l’imposta catastale dell’1% sul prezzo pagato per la compravendita, mentre l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché in percentuale sul prezzo. L’atto di compravendita e le relative copie sono inoltre esenti dall’imposta di bollo. Il risparmio è notevole, se si considera che il regime fiscale ordinario prevede un’imposta di registro del 12% sul prezzo. L’unica condizione da mantenere per il coltivatore è quella di occupare attivamente il terreno per 5 anni dal suo acquisto. I coltivatori diretti godono inoltre del diritto di prelazione in caso di acquisti di terreni agricoli.
Per quanto riguarda le condizioni attuali del mercato, va tutto valutato in funzione dell’impatto con la pandemia. Si risente delle preoccupazioni legate alle misure di confinamento, a partire dalle difficoltà di reperimento della manodopera e dal calo della domanda in alcuni settori, come agriturismo e settore vinicolo. Ma essendo settori da sempre trainanti dell’economia italiana, anche il mercato dei terreni agricoli potrebbe ripartire già nel 2021, anche se restano le incertezze per le tipologie aziendali più colpite, come viticoltura e floricoltura. Molto in rialzo per i terreni l’opzione dell’affitto in alternativa all’acquisto, con una generale tendenza alla diminuzione della durata dei contratti vista l’incertezza sul futuro.
Terreni edificabili.
Di fatto sempre appezzamenti di terra fisicamente uguali ai precedenti, ma che vanno a inserirsi in tutt’altra tipologia di mercato, per evidenti motivi. Di base hanno un valore senza dubbio maggiore di un terreno agricolo, tutto con le dovute differenze quanto a destinazione urbanistica, indice di edificabilità e localizzazione.
L’acquisto di un terreno è un’operazione di per se piuttosto dispendiosa, perché si accompagna a una tassazione del 9% se vende un privato e addirittura del 22% se vende un’impresa (quest’ultimo il caso più frequente). Ma, per favorire l’edilizia, è prevista un’importante fattispecie: nel caso in cui sia un’impresa edile ad acquistare un terreno (scaricando poi l’IVA), potrebbe poi rivendere la casa a un privato, che andrebbe così a pagare l’IVA al 4%.
Il mercato dei terreni è in un momento singolare. Da una parte la crisi economica, accentuata dalla pandemia, ha contribuito a rallentare il mercato, anche se con il lockdown si stanno riscoprendo le comodità delle case più grandi e si stanno abbandonando le grandi città. Dall’altra parte gli ecobonus, vorrebbero suggerire un recupero delle case già esistenti e non abitate, prima di andare ad utilizzare altro terreno, ma non sono di così facile accesso all’atto pratico e non si sa per quanto dureranno.