L’incarico di vendita


Alessandro Mannarino - 28 Luglio 2020 - 0 comments

Fin dalla notte dei tempi, c’è sempre una enorme, atavica paura nel mettere la propria firma su un contratto, qualunque esso sia e qualunque cosa contenga. Tante volte il contratto basta leggerlo, se non è molto complicato, ma in fondo è una paura comprensibile, specie per chi non è pratico di diritto e contrattualistica. Vediamo cosa contiene di solito un contratto in cui si affida ad un agente la propria casa, affinché questi la venda.

  1. Dati: per prima cosa l’agente immobiliare ha il dovere di identificare i suoi interlocutori, perciò gli deve essere consegnato un documento di identità, di cui è tenuto a conservare una copia. Non è necessario che l’incarico venga sottoscritto da tutti i proprietari dell’immobile, anche se è raccomandato, a patto che chi conferisca l’incarico dichiari di rappresentare tutti i proprietari, assumendosi quindi i rischi del caso.
    Successivamente va identificato con precisione l’immobile, dapprima solo con l’indirizzo e la descrizione e dichiarando eventuali vizi o evizioni, poi sarà compito dell’agente immobiliare effettuare una visura catastale e procurarsi le planimetrie, per verificare che le informazioni fornitegli siano corrette e garantire che l’immobile sia a norma e vendibile.
  2. Prezzo: una volta concordato il prezzo, si deve tenere presente che quella è la cifra a cui l’agente immobiliare proporrà l’immobile con i suoi strumenti pubblicitari (volantini, vetrina, portali, social). Dunque, se dovesse arrivare un’offerta corrispondente alla suddetta cifra, non ci si può esimere dall’accettarla e, di conseguenza, di farla accettare a tutti gli altri eventuali proprietari. Altrimenti evidentemente il lavoro dell’agenzia sarebbe soltanto uno spreco di tempo.

  3. Modalità di compravendita: qui si chiarisce che cosa accade quando l’interesse di un potenziale compratore diventa concreto. Ogni offerta sarà accompagnata da una caparra, che diverrà confirmatoria se la proposta viene accettata. Con l’accettazione, infatti, l’affare si considera concluso e un ulteriore ripensamento è considerato inadempimento. Da questo si capisce ancora di più l’importanza di una caparra. Il compratore potrà inoltre avvalersi di un mutuo, con tutte le tempistiche che questo comporta.
    In questo punto si specificano anche le tempistiche del venditore, dato che gli può servire del tempo per liberare l’immobile e fino ad allora non si potrà rogitare. D’altra parte un potenziale compratore vuole sapere quando potrà effettivamente godere dell’immobile.

  4. Durata dell’incarico: molto importante stabilire per quanto dura il rapporto tra venditore e agenzia, tempo che ragionevolmente dovrebbe essere di 8 mesi-un anno, non di più. Generalmente è previsto un tacito rinnovo per un pari periodo di tempo, ma che naturalmente si può chiedere di non far scattare, anche verso la fine del mandato, dopo aver valutato il lavoro dell’agenzia. Si noti quindi che il rapporto con l’agenzia non è eterno, ma della durata desiderata e alla fine del rapporto l’agenzia consegna un elenco delle persone che ha portato a visionare l’immobile, perché queste sono vincolate all’agenzia per un anno.

  5. Esclusività: sugli incarichi di vendita si trova la possibilità di scegliere fra il conferimento di un incarico non in esclusiva, oppure in esclusiva. Nel primo caso si resta liberi di conferire l’incarico a più agenzie (cosa che difficilmente aumenta la probabilità di vendita) e di vendere l’immobile autonomamente. Nel secondo caso, sostanzialmente, si affida la gestione dell’affare all’agenzia che gestirà ogni singolo interessato e organizzerà anche l’atto notarile.

  6. Provvigione: viene stabilita la provvigione dell’agenzia, generalmente una percentuale del prezzo di compravendita, con una cifra minima prestabilita. Viene anche specificato che la provvigione matura alla conclusione dell’affare, cioè quando una proposta viene accettata, come dice anche il Codice Civile, quindi prima della stessa compravendita.

  7. Penale: non è altro che un riassunto degli impegni presi dal venditore nei confronti dell’agenzia. Se il venditore fornisce indicazioni false in mala fede, se non accetta un’offerta conforme alla sua richiesta, se impedisce le visite all’immobile, se vuole recedere dall’incarico prima della sua scadenza e se, nel caso di incarico in esclusiva, vende la casa autonomamente, pagherà una penale all’agenzia immobiliare. É comunque una cifra stabilita a priori che va a coprire il lavoro svolto inutilmente.

  8. Note: sicuramente uno dei unti più importanti, se non altro perché, per legge, prevale su tutti gli altri. Qui vanno scritte tutte le precisazioni straordinarie del caso, e si possono imporre dei limiti o delle condizioni: la più comune e senza dubbio quella in cui il proprietario stabilisce che debba trovare un’altra casa prima di vendere quella attuale.

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