Cedolare secca


Alessandro Mannarino - 17 Giugno 2021 - 0 comments

Avrete sentito tutti parlare della cedolare secca relativamente ai contratti di locazione. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta e come funziona.

Cos’è la cedolare secca.

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo al quale possono optare tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili (non solo i proprietari, ma anche coloro che godono di diritti reali su di essi, come ad esempio l’usufrutto).

Quando si può usare.

L’opzione è attivabile sia in sede di registrazione del contratto sia in seguito e in entrambi i casi ha validità sino al termine di esso. Al locatore è comunque riservata la facoltà di revocarla allo scadere di ogni anno. Non sono dovute imposte di bollo e di registro, quindi se si opta per la cedolare secca dall’inizio i vantaggi sono maggiori, in quanto si evita di versare l’imposta di bollo da 16 € e quella di registro da 67 €. Attivandola in seguito, queste spese non vengono rimborsate. Non sono dovute neanche spese per risoluzioni o proroghe.

Chi la può usare.

La cedolare secca si può usare per immobili appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, a eccezione dellA/10 (uffici e studi privati), e locati esclusivamente per uso abitativo, pertinenze comprese, se locate congiuntamente all’abitazione. Dal 2019 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale, che devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

I locatori devono essere persone fisiche e che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. Per quanto riguarda i conduttori, va ricordato che non è possibile optare per il regime della cedolare secca se essi conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile stesso è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti.

Quanto si paga.

Con la cedolare secca il locatore sceglie sostanzialmente di rinunciare allaggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell’aumento ISTAT. Il principale vantaggio è che l’aliquota della cedolare secca è fissa al 21%, calcolato sul 100% del canone di locazione annuo stabilito in sede di contratto, e quindi non fa cumulo con altri redditi. L’aliquota IRPEF ordinaria è invece, al suo minimo, pari al 23% sul 95% del reddito annuale complessivo e aumenta in base al valore del reddito. La cedolare secca sostituisce inoltre gli addizionali regionali e comunali, che non dovranno essere dunque versati una volta compilata la dichiarazione dei redditi. E, infine, si paga ogni anno in un’unica rata, se inferiore ai 257,52€, entro il 30 novembre. Se superiore, invece, è possibile dividere il pagamento in due rate, l’acconto (40%) entro il 30 giugno, il saldo (60%) sempre entro il 30 novembre.

Conviene anche per l’inquilino, perché l’indice ISTAT tende invariabilmente ad aumentare, salvo casi davvero eccezionali. E anche per il proprietario la cedolare secca conviene sempre. Separando i redditi di locazione con cedolare secca dagli altri redditi percepiti, paga un’aliquota del 21%, contro un’aliquota che varia in base al reddito e parte comunque dal 23%.

Come si attiva.

Se il contratto di locazione è già in essere occorre innanzitutto comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, la decisione di adottare il regime alternativo Successivamente occorre informare l’agenzia delle Entrate, compilando il cosiddetto modello 69. Quando verrà il momento di effettuare la dichiarazione dei redditi, basterà infine calcolare la relativa imposta e versarla con il modello F24.

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