Affitti e Covid


Alessandro Mannarino - 9 Febbraio 2021 - 0 comments

Oltre al mercato delle compravendite, la pandemia ha anche modificato il mercato degli affitti, che siano abitativi o a scopo commerciale. Sono cambiate, e notevolmente, le esigenze di tutte le parti in causa e persino lo Stato ha contribuito, modificando per l’occasione alcune delle regole di questa fattispecie immobiliare. Il problema principale è che nell’attuale panorama giuridico, non esiste una disciplina specifica da adottare nel caso di un’epidemia globale

Affitti abitativi.

Le grandi città che potevano contare su veri e propri eserciti di lavoratori che avevano bisogno di un appartamento in affitto, i quali da soli erano più della metà del mercato delle locazioni, ora si trovano in una situazione molto cambiata e non è detto che nel futuro non si vada sempre di più nella direzione dello smart working. In sostanza si preferisce una casa in periferia, magari con una stanza più, anche rispetto a quartieri dove ci sono tutti i servizi nel giro di un isolato.

Per coloro che invece sono restati in affitto, per svariati motivi, la situazione non è certo semplice, dato che non esiste né alcun diritto alla rinegoziazione dei canoni, né un motivo che possa legittimare un’interruzione dei pagamenti. In linea di massima, quindi, anche in situazioni di difficoltà economica, che di per sé non giustificano l’inadempimento, l’inquilino è tenuto a pagare il canone nella misura pattuita. È naturalmente sempre possibile una rinegoziazione del contratto d’affitto, ma deve obbligatoriamente essere frutto di un accordo tra le due parti. Tuttavia, non è possibile convalidare uno sfratto in tempi brevi, dunque un eventuale recupero crediti, può rivelarsi costoso, dato che il locatore non ha diritto ad alcun ristoro per l’eventuale perdita. D’altra parte c’è anche un abbassamento dei canoni di locazione e aumentano le probabilità di trovare occasioni interessanti.

Affitti commerciali.

La situazione degli immobili commerciali è accompagnata da simili premesse, ma può giungere a situazioni differenti. Naturalmente il mercato relativo alla nascita di nuove attività è praticamente inesistente. Inoltre, le restrizioni sull’apertura, completa o solo al pubblico, delle attività commerciali hanno fatto sorgere molteplici problematiche.

I conduttori non possono fruire a pieno degli spazi a loro locati, ma devono continuare a pagare l’affitto con soldi che spesso mancano e i locatori, dal canto loro, devono pagare le imposte sui contratti, non potendo, neanche in questo, caso ottenere uno sfratto. Sfratto che non porterebbe comunque a molto, dato che non è certo il momento più facile per trovare un conduttore nuovo con disponibilità. Va da sé anche in questo caso che la strada maestra da adottare è quella di una rinegoziazione del contratto con il canone rivisto al ribasso. La pandemia si può annoverare tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge, pertanto, nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto. Ma è raro che questa disposizione venga incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira ad ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perde l’indennità di avviamento.

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