Una delle fattispecie giuridiche più rilevanti che si incontrano quando ci si rapporta con un’agenzia immobiliare è senza dubbio quella del contratto preliminare. Sembra un concetto banale, in realtà è composto da molte sfaccettature, importanti soprattutto per gli effetti che possono generare.
Che cos’è un contratto preliminare.
Il Codice Civile non dà una definizione specifica del contratto preliminare, ma vi fa molto spesso riferimento. In sostanza questo viene definito come il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto, detto definitivo.
Secondo il principio per cui la sostanza prevale sulla forma, la prima importante considerazione da fare è che un contratto preliminare non è necessariamente un contratto recante come titolo ‘contratto preliminare’, ma può essere un qualunque tipo di contratto dove le parti si prendono degli impegni. Venendo al caso specifico delle agenzie immobiliari, la proposta d’acquisto, sviluppata alla fine di una trattativa, è sotto ogni punto di vista un contratto preliminare, perché è vincolante e determina già la sostanza di un contratto definitivo.
Come deve essere un contratto preliminare.
Un contratto preliminare è innanzitutto un contratto, quindi deve averne tutti gli elementi essenziali, pena la nullità: ci deve essere l’accordo, cioè una proposta e un’accettazione della suddetta, che rappresenta l’incontro delle volontà delle parti, la causa, cioè le prestazioni che gli stipulanti si scambiano, deve essere nella giusta forma prevista dalla legge e deve definire al meglio l’oggetto del contratto.
Tuttavia in un contratto preliminare si rendono necessari altri elementi altrimenti definiti accidentali o accessori, che in sede di compravendita immobiliare assumono grande importanza. Primo fra tutti il termine, cioè una data o un evento certo entro il quale si intende onorare gli impegni presi, similmente vanno stabilite delle condizioni, per lo più sospensive, cioè un evento incerto che vincola l’efficacia del contratto al suo stesso avvenimento (ad esempio la concessione di un mutuo), ed infine la caparra, nella maggioranza dei casi confirmatoria, che va a definire il risarcimento da dare alla controparte in caso di inadempimento.
Che effetti ha un contratto preliminare.
Cominciamo col dire che un contratto preliminare va sempre registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, perché possa essere impugnabile in futuro. L’unico caso in cui non va registrato è quello in cui entro i 20 giorni si produca già il contratto definitivo. Il costo di registrazione è un’imposta fissa di 200 €, più una marca da bollo da 16 € per ogni copia, più lo 0,5% della caparra (quest’ultimo importo si pagherebbe comunque all’atto definitivo).
Fatto questo, si possono eventualmente far valere la cause in cui il contratto si risolve ‘automaticamente’, come il caso in cui si sia effettivamente verificata o meno la condizione espressa, oppure sia decorso il termine stabilito. Oppure si può anche mandare alla controparte un diffida ad adempiere, cioè una richiesta di adempimento in un congruo periodo di tempo, decorso il quale il contratto si intende risolto.
Vi sono però due fattispecie molto importanti che richiedono un intervento giudiziale. La prima è la risoluzione del contratto per inadempimento con risarcimento del danno. In questo caso, se la causa è imputabile direttamente alla controparte e genera un danno rilevante, si può richiedere la risoluzione del contratto e un risarcimento del danno che vada oltre la restituzione del doppio della caparra. La seconda, viceversa, deriva dal fatto che in una delle due parti, posto l’inadempimento dell’altra, permanga l’interesse alla conclusione del contratto: si può parlare quindi di esecuzione forzata del contratto. In questo caso un giudice può obbligare la controparte a onorare il preliminare, pena il pignoramento dell’oggetto del contratto.