Chi è un agente immobiliare


Alessandro Mannarino - 15 Giugno 2020 - 0 comments

Quella degli agenti immobiliari è una categoria relativamente giovane, dal punto di vista ufficiale. Dal punto di vista ufficioso è invece molto più longeva. Ma andiamo con ordine.

Quando si è agente immobiliare.

La figura dell’intermediario, sensale o mediatore, che dir si voglia, è antica quanto l’umanità stessa. C’è sempre stata e sempre ci sarà la figura che mette in contatto altre due figure per la conclusione dell’affare e che poi, naturalmente, chiede a sua volta qualcosa in cambio. Del resto ne ha tutti i diritti, come recita l’articolo 1755 del codice civile:

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. […]

Piccolo inciso: quando l’affare è concluso? Anche qui ci viene in soccorso il codice civile, che nell’articolo 1326 dice:

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Quindi, sebbene possa sembrare strano, il mediatore ha diritto al suo compenso, prima ancora che il passaggio dei beni si concretizzi, ma quando viene raggiunto l’accordo. Se invece il contratto è vincolato da una condizione sospensiva (esempio classico la concessione di un muto) il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica tale condizione [art 1757 cc]. Fine dell’inciso.

Quello che forse qualcuno non sa è che dal 1958 un intermediario, per essere davvero riconosciuto come tale, deve essere iscritto al Ruolo della Camera di Commercio. Nacque così la figura dell’agente di affari in mediazione.

In particolare, dal 1989, se la mediazione di cui si occupa l’agente è immobiliare, egli dovrà aver frequentato un corso di formazione professionale ed aver conseguito uno specifico patentino, superando due prove scritte e una orale. In questo modo chiunque potrà verificare i requisiti di un agente immobiliare nell’apposito elenco, facilmente e gratuitamente consultabile su internet.

Di cosa si occupa l’agente immobiliare.

L’agente immobiliare è di fatto un mediatore immobiliare, pertanto, secondo l’articolo 1754:

È colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”

Come si nota l’aspetto fondamentale è la terzietà, l’essere al di sopra delle parti, anche ufficialmente. Anzi soprattutto ufficialmente, poiché è perfettamente lecito rappresentare un familiare, anche stretto, ma non è lecito il conflitto di interessi rappresentato da vincoli lavorativi o di collaborazione. In virtù di questo è sbagliato dire che l’agente immobiliare lavora per le due parti in causa, piuttosto lavora per la conclusione dell’affare e perché tutto proceda senza intoppi.

Molto utile è anche spendere due parole sulle cose di cui non si occupa un’agente immobiliare. Quando questi apre la sua posizione alla Camera di Commercio, riceve il codice Ateco relativo alla sua professione (il 68.31). Questo codice è incompatibile con tutti gli altri codici corrispondenti ad attività imprenditoriali o di libera professione, anche in ambito affine, come può essere il geometra o l’arredatore, che quindi non hanno diritto a una mediazione per compravendite immobiliari. Ovviamente l’attribuzione di un qualsiasi codice Ateco è incompatibile con ogni lavoro da dipendente, a meno che non sia di una società che si occupi dello specifico settore, quindi nel nostro caso dipendente di un’agenzia immobiliare, dove dunque tutti coloro che conducono trattative immobiliari devono avere un patentino.

Gli obblighi dell’agente immobiliare.

Oltre a mettere in comunicazione la parti per la conclusione dell’affare, un agente immobiliare ha anche degli obblighi. Anche per questo si è reso necessario regolamentare a dovere la professione, così come prima regola si è messo l’obbligo di una copertura assicurativa, con un massimale di 260.000 € per una ditta individuale, di 520.000 € per una società di persone e di 1.550.000 € per una società di capitali.

L’essenza delle responsabilità del mediatore è racchiusa nell’articolo 1759 del codice civile:

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata di titoli trasmessi per il suo tramite.”

In buona sostanza l’agente immobiliare è tenuto ad eseguire visure ipotecarie e catastali e a controllare le planimetrie catastali degli immobili che propone in vendita e a comunicare tutte le circostanze a lui note ad un eventuale compratore. Inoltre, quando viene stipulato un contratto fra 2 parti, l’agente immobiliare deve verificarne l’identità richiedendo i documenti e successivamente deve rilasciare una copia di quanto stipulato. Per quanto riguarda invece un contratto stipulato fra un mediatore e una delle due parti, come può essere un incarico di vendita, questo non può essere un contratto già stabilito, ma deve obbligatoriamente essere un modulo depositato alla Camera di Commercio e successivamente compilato col cliente a seguito di una contrattazione.

Non di rado un agente immobiliare può incorrere in sanzioni anche molto pesanti a seconda della gravità di quanto commesso. Dal punto di vista professionale si va dalla sospensione per 6 mesi, fino alla radiazione dall’elenco. Dal punto di vista legale si va da multe fino anche alla detenzione per 6 mesi.

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